Pembuatan AJB

Deskripsi

ual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak zaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum adat dan harus memenuhi syarat-syarat, seperti terang, tunai dan riil. Terang artinya dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, Tunai artinya dibayarkan secara tunai.

Sementara itu, rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:

1. PPAT sementara yaitu Camat/Kepala Desa yang karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat/Kepala Desa disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya.
2. PPAT yaitu pejabat umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.

Akta Jual Beli Tanah

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. Pada prinsipnya jual beli tanah bersifat terang dan tunai, yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas. Jika harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum dapat dilakukan.

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum, peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Dengan demikian, langkah pertama sebelum anda membeli atau menjual tanah dan bangunan adalah dengan mendatangi PPAT. Secara hukum peralihan hak atas tanah wajib dilakukan melalui PPAT dan tidak dapat dilakukan dibawah tangan. Sebelum transaksi jual beli dilakukan, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan syarat-syarat yang perlu dilengkapi baik oleh penjual maupun pembeli.

Sebelum dilakukan jual beli PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Kepentingan lainnya adalah untuk menyerahkan asli sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertahanan.

Dokumen yang harus dipenuhi

·         Penjual

1.      Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP Suami dan Istri);

2.      Kartu Keluarga (KK);

3.      Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun). Selain 4 jenis sertifikat tersebut, bukan Akta PPAT yang digunakan, melainkan Akta Notaris;

4.      Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir;

5.      NPWP;

6.      Fotokopi Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI keturunan;

7.      Surat bukti persetujuan suami istri (bagi yang sudah berkeluarga);

8.      Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa adalah akta kematian;

9.      Jika suami istri telah bercerai, yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.

·         Pembeli

1.      Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri);

2.      Kartu Keluarga (KK);

3.      Surat Nikah (jika sudah nikah);

4.      NPWP

Prosedur Pembuatan AJB oleh Kepala Desa

1.      Pembeli dan penjual mendatangi Kantor Kepala Desa dengan membawa dokumen yang telah dijelaskan diatas, dan meminta pihak Desa sebagai PPAT Sementara untuk mengeluarkan Akta Jual Beli Tanah.

2.      Lalu pihak Desa akan memeriksa keaslian dokumen tersebut yang telah diberikan pembeli dan penjual kepada pihak desa.

3.      Apabila dokumen tersebut dapat dipastikan keasliannya maka pihak desa akan menindaklanjuti proses pembuatan AJB, dengan menanyakan kepada pihak penjual dan pembeli tentang prosedur pembayaran yang dilakukan oleh pembeli kepada penjual. Apabila pembayaran tanah belum lunas maka pembuatan AJB tidak dapat dilakukan. Apabila pembayaran telah lunas sesuai kesepakatan penjual dan pembeli maka pihak Desa dapat mengeluarkan/membuatkan AJB tersebut dengan ditandatangani + cap/stempel Kepala Desa sebagai pihak yang talah mengeluarkan AJB, dan juga tandatangan dari pihak penjual dan pembeli dan saksi yang ikut menyaksikan proses transaksi jual beli tanah tersebut.

Maka AJB tersebut dapat diterima oleh pembeli sebagai bukti pemindahan kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli.